EB-5 项目风险
所有投资都带有一定程度的风险。EB-5 投资者应对他们的项目及其区域中心进行尽职调查（即进行彻底研究），以查明涉及的风险有多大，并确定该项目是否是合适的选择。投资者不仅关心获得财务回报；他们还希望确信 EB-5 项目将使他们成为美国的永久居民。但事实上很多投资人都出现了：”钱卡两失”的情况。造成这种结局的原因除了投资人对政策的不了解，更多的是对项目章程本身存在解读盲点。因此，进行尽职调查是 EB-5 投资过程中的关键步骤。具有 EB-5 项目尽调经验的律师可以在此过程中为投资者提供最佳指导，帮助申请人将移民风险和投资风险降至最低，并确保潜在项目满足 USCIS 的所有众多要求。
进行 EB-5 投资涉及哪些风险？
移民风险：
EB-5 投资者无法保证获得绿卡。
项目的财务表现不乐观和不遵循移民法规。 如：EB-5 投资项目未能为美国工人创造至少 10 个就业机会，其投资者将没有资格获得绿卡。
财务风险：
财务风险涉及 EB-5 投资者无法及时收到投资资本回报的可能性。
EB-5 项目无法在其投资者的整个移民过程中保持偿付能力，或者无法偿还投资资本。
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评估 EB-5 项目中的移民风险
1. EB-5 项目的财务能力：
即使没有获得预计的 EB-5 资金数额，财务也能使项目继续运营。
资金来自非 EB-5 来源的项目，例如通过股权或贷款，对投资者来说具有更大的财务缓冲和更低的移民风险。
即使在未获得所有 EB-5 来源资金的情况下，该项目仍将获得充足的资金。
严重依赖 EB-5 资金的项目更有可能出现资金短缺，导致投资者无法获得绿卡。
2. 预计创造就业机会：
要获得绿卡资格，EB-5 投资者必须证明 EB-5 项目是一个创造就业机会的实体，并且他们的资金已经创造了至少 10 个就业机会。
为每个投资者创造不超过 10 个工作岗位的 EB-5 项目有达不到就业要求的风险。
意外的财务困难或施工延误可能会使投资者失去绿卡。
相比之下，旨在创造比最低要求多得多的就业机会的 EB-5 项目是更安全的选择。
某些 EB-5 项目比其他项目更容易创造就业要求，例如那些包括建筑工作的项目；购买材料和其他建筑费用可以帮助满足创造就业的要求。
EB-5 项目不仅要创造足够的就业机会，还必须在一定的时间范围内创造就业机会。
EB-5 投资者直接创造的就业机会（即公司工资单上的 W-2 职位）必须持续至少两年。
作为适当的 EB-5 尽职调查的一部分，投资者应该寻找具有可行创造就业预测的项目，这些项目可以在所需的时间跨度内持续。
3. 商业计划书：
美国公民及移民服务局 (USCIS) 分析每个 EB-5 项目的商业计划，以确定它是否会在财务上取得成功并创造必要的就业机会。投资者必须了解非常详细、全面和可信的商业计划以及商业风险分析，以尽可能有效和清晰地传达这些信息。USCIS 将分析项目商业计划的要点，包括它将如何创造和维持足够的就业机会、确保财务成功的营销和运营计划，以及项目将如何维持 EB-5 资金的风险状态
评估 EB-5 投资过程中的财务风险
为降低财务风险，EB-5 投资者必须在项目批准前评估每个项目开发商的业绩记录、投资者的退出策略和资本结构。
1. 查看参与 EB-5 项目的实体的记录，项目开发人员的总体开发经验。项目开发人员已成功完成的项目数。任何先前的贷款违约。开发商在区域中心赞助项目的经验。目前参与诉讼与否。开发商提供了多少股本？
2. 查看EB-5 资金的资金结构，有多少资金来自 EB-5 投资者？有多少项目资金来自开发商股权？
开发商权益是开发商向项目提供的资金数额。大多数美国金融机构要求开发商股权至少占项目总资本的15%。建议 EB-5 投资者避开开发商未提供大量不可撤销承诺资金的项目。
一些项目的大部分资本结构来自 EB-5 投资，而有一些项目仅使用 EB-5 投资为项目的相对较小部分提供资金。在后者的情况下，剩余资本是从其他来源获得的，例如银行贷款。我们尽量鼓励投资者避免大部分资金来自 EB-5 投资的项目，因为如果存在 EB-5 资金短缺，该项目可能无法完成并为其 EB-5 签证申请人创造所需的就业机会。
风险评估 EB-5 项目需要注意哪些问题
1. USCIS 是否批准了该项目？
投资者应寻找已经获得美国公民及移民服务局批准和审查的 EB-5 项目。除了美国公民及移民服务局的批准外，该项目可能还需要其他执照或许可证。负责的区域中心应该能够确认项目的状态。
2. 项目能否满足创造就业标准？
想要通过 EB-5 计划成为永久居民的投资者必须证明他们为美国工人创造了 10 个合格的全职工作岗位。因此，他们应该寻找旨在为每个投资者创造 10 个以上就业机会的项目，从而为可能的突发事件做好准备。负责的区域中心必须战略性地安排创造就业机会的时间，以确保每个投资者都获得正确数量的就业机会。
3. 区域中心有没有帮助之前的投资者成功申请签证？
可靠的区域中心会向潜在投资者提供有关他们过去促成多少成功签证申请的信息。自然地，具有被拒绝签证申请历史的区域中心应该被视为不那么值得信赖，除非他们能够为这些拒绝提供合理的解释。
4. 区域中心运营了多长时间，是否有资金调拨计划？
区域中心应在管理 EB-5 计划的项目和资金方面拥有良好的记录；经验丰富的区域中心更有可能促进成功的签证申请并遵守USCIS 的所有指导方针。此外，区域中心应该有一个重新部署计划，以确保投资的资金在规定的时间内保持风险。
5、财务和运营的所有必要信息是否透明？
项目开发商及其区域中心应向潜在投资者提供有关其财务和运营的所有必要信息。他们应该以与投资者坦诚交流而著称。希望从 EB-5 项目中获得可观财务回报的投资者应审视其盈利潜力。另一方面，其他投资者可能只专注于通过该项目获得永久居留权，因此他们可能会满足于移民风险较低但回报可能不高的项目。
EB-5 项目评估原则
一：理解整体风险
（1）“公私分明”：绿卡和资金之间没有直接的“对价买卖”关系，所以投资者没有“退卡（申请）还款”的权益，美国政府也没有“核实批准”EB5项目。
（2）承諾太多：任何直接或者间接确保资金能收回，或声称美国政府支持的项目，本身是危险信号。
二：了解基金和开发商业绩历史
（1）市场经济的规则使然：美国有能力有声誉有历史的基金与开发商，需要+愿意利用EB5资金的不多。
（2）所以，投资者需要了解潜在基金与项目实际控制人作为基金经理、开发商的业绩历史，尤其是EB5 历史业绩。如果开发商或区域中心经营时间较短或有签证申请被拒的历史，则很可能不可靠。投资者应了解开发商和区域中心是否成功完成了之前的项目。美国有上千家区域中心良莠不齐，真正有运营能力的好项目百里挑一，要了解：现在的项目是哪家区域中心？之前有几个项目？成功退款有哪些？
（3）不要听信“名头”，要读懂投资法律文件（PPM，项目章程等）千万不要看PPT选项目
三：理解关键法律关系
（1）基金内部：能够把EB5投资者在基金内部与基金管理方的相对法律权益与义务把握得相对平衡合理的基金，成功的可能性比较大。
● 知情权
● 有條件罢免基金经理
● 退款分阶段而不必等所有投资者获得绿卡
● EB5投资者不宜期望享有基金的投资决策权
（2）与项目方关系：
● 不是基金公司关联方。
● 能够在开发商的项目中获得一定的实质权益（特别是地产的抵押物权）的基金。
● 能够如实披露重大相关事实和法律关系的基金与项目方，包括他们之间的关联关系, 與移民中介公司的关系，相对风险低一些
四：评估项目
（1）项目何时开工： 投资者应谨慎对待尚未在建的项目。许多开发商依赖 EB-5 资金，在获得这些投资之前不会动工。在这种情况下，如果项目未能筹集到 EB-5 资金，该项目将失败。 最安全的项目不仅已经开工建设，而且建设过程也已进行足够深入为所有 EB-5 投资者创造了所需的就业机会。这些项目有效地消除了移民风险。 投资者应警惕延迟或长期“在建”的项目。适当的建设时间表因资产类型、规模和位置而异。
（2）资金结构：项目的资本结构是其融资的综合来源。对于 EB-5 房地产项目，资本结构通常分为来自银行的高级贷款融资、通常处于夹层债务或优先股权的第二位的EB-5 项目融资，以及来自开发商的股权融资。了解资本结构的架构以及已经投入了多少资金，可以深入了解项目的财务风险。要了解项目投资资金结构如何？是否已获得高级贷款，如果有，已提取多少？是否已承诺开发商股权？有无抵押物？抵押物是什么？违约时投资人是第几顺位？
（3）项目盈利及退出机制：项目的退出策略是项目最终将如何赚钱——特别是，足够的钱来偿还所有 EB-5 投资资本。许多 EB-5 项目被构造为房地产项目，因为房地产项目有硬资产作为抵押品，并且在广为人知且成熟的市场中具有相对易于理解的退出策略。
虽然新兴、风险投资和投机投资可能符合 EB-5 计划的条件，但它们通常不适合，因为与此类投资相关的财务风险更大。投机性投资对那些追求高回报的人来说是有意义的，但对于希望确保自己获得绿卡并在规定的时间段内保障其资本回报的 EB-5 投资者来说，这种投资没有意义。明确且可行的退出策略对于 EB-5 投资者的资本返还至关重要。具有还款和退出记录的信誉良好的开发商会增加 EB-5 投资者的投资资金最终获得返还的可能性。要了解该EB-5 项目和EB-5 投资者的退出策略是什么？ 退出还款时是通过售卖项目本身？还是通过项目运营赚钱盈利后还款？如果退出策略是单位销售，那么第三方评估的项目完成后的销售价值是多少？ 如果退出策略来自运营再融资，预计收入和成本是多少？开发商或项目发起人过去是否曾出售或再融资过类似项目，这些过去的项目是否达到了预期的财务目标？
（4）EB-5 创造就业情况：该项目还必须能够满足创造就业的要求。要获得绿卡，投资者必须证明他们创造了 10 个新的全职工作岗位。最可靠的项目努力创造超过必要数量的工作岗位，以应对任何可能发生的情况。项目要求的就业有多少来自建设，而不是来自创收？ 一个项目越依赖建筑支出来创造 EB-5 就业机会，就越有把握创造足够的 EB-5 就业机会。如果 EB-5 就业机会的创造取决于未来的收入，那么 EB-5 投资者面临的移民风险就更高，因为不仅项目的建设支出必须与其预算相匹配，而且项目的收入也必须符合预期。收入的估计要看未来数年，可能无法充分考虑市场变化或其他因素。
五：评估工作程序
（1）透明：是否愿意分享自身历史，包括业绩。
（2）自信：不给投资者空虚承诺，也不给投资者不必要让步 （比如决策权，事实上投资者集团没有专业能力决策） 。
（3）合作：是否鼓励支持潜在投资者寻找自己的移民律师、公司法律师，还是试图控制投资者，包括指派移民律师。
EB-5 项目尽调
1. USCIS I-956F 项目申请批准
选择获得 I-956F 批准的项目的投资者在投资时知道美国移民局已经审查了项目文件和财务报表并确定其符合 EB-5 计划以及用于计算的经济方法创造的就业机会符合 USCIS 的要求。
当投资者根据 EB-5 计划提交 I-526E 移民申请时，美国公民及移民服务局 (USCIS) 必须确定接受投资的项目是否符合 EB-5 的条件并有望创造所需的职位数量。在投资者提交 I-526E 申请之前，项目必须提交I-956F 表格以申请美国移民局的批准。尽管投资者可以在项目的 I-956F 申请获得批准之前提交 I-526E 申请，但未经 I-956F 批准的项目投资者面临更大的移民风险——项目的经济分析可能被拒绝，项目结构可能不当，或者否则项目可能不符合 EB-5 计划的资格。另一方面，获得 I-956F 批准的项目已经过 USCIS 的审查和批准。
I-526E 申请仅包含两种类型的文件：项目文件和投资者文件。USCIS 不需要重新审查项目文件，这意味着投资者无需承担项目可能未被 USCIS 批准的风险。对于获得 I-956F 批准的项目，USCIS在审理投资者的 I-526E 申请时，只会审查个人投资者信息和资金来源文件。I-956F 批准可能会加快 I-526E 申请的处理时间，因为 USCIS 审查的信息显着减少。
尽职调查要问的问题：
EB-5 项目是否已经提交 I-956F 申请并获得批准？赞助该项目的 EB-5 区域中心是否已经提交并获得其 I-956 申请的批准？等
2. 充分的 EB-5 就业创造
为在 USCIS 批准 EB-5 项目下的项目并接受投资者的 I-526E 申请后，该项目必须为每位 EB-5 投资者创造至少 10 个工作岗位，以便每位投资者获得永久绿卡. I-526E 批准授予投资者临时绿卡，但要将临时居留权变为永久居留权，投资者必须在I-526E 批准两年后提交 I-829 表格。I-829 申请必须证明投资者的投资已经创造了 EB-5 计划要求的 10 个工作岗位。对于由区域中心赞助的房地产项目，创造的大多数符合 EB-5 资格的工作岗位是根据建设支出和创收计算的，而不是根据 W-2 员工个人人数计算的。每花费 100 万美元用于建设成本的投资资本或 100 万美元的新收入创造都会分配区域经济乘数。因此，大部分由区域中心项目创造并分配给 EB-5 投资者的 EB-5 就业岗位估计是根据商业计划中规定的项目建设预算和估计收入计算的。
如果房地产项目处于开发的早期阶段，并且在 EB-5 投资时尚未创造所有所需的 EB-5 工作岗位，投资者将面临更大的移民风险，因为该项目可能缺乏足够的资金，面临延误花费该资本，或未能按预期创造收入——任何一种情况都可能导致无法创造确保所有 EB-5 投资者获得永久绿卡所需的 EB-5 工作岗位数量。
由于与 EB-5 流程相关的漫长等待时间，信誉良好且经验丰富的项目发起人通常在筹集 EB-5 资金时对项目使用过桥融资。获得过桥融资是一个积极的指标，表明项目发起人有财务手段为项目提供资金，而无需筹集全部或任何 EB-5 资金。
尽职调查要问的问题：
项目开工建设了吗？是否为项目中的所有 EB-5 投资者创造了足够的就业机会？有多少就业机会仅来自建筑业，而不是收入创造？如果项目已经在建设中，是否有足够的资金来完成项目并创造预计的工作岗位总数？
3. 合理的资本结构
对于EB-5项目，资金结构通常分为来自银行的高级贷款融资、EB-5项目融资（通常作为夹层债务或优先股处于第二位）以及来自开发商的股权融资。了解资本结构以及已经承诺的资金数量可以深入了解项目的经济风险。主要风险如下：
没有银行融资。某些项目可能只获得了承诺书或可能由于其他原因缺乏银行融资。在这种情况下，EB-5 投资者承担银行不会为项目提供资金的风险。如果没有银行融资（通常是交易的大部分资金），该项目很可能会失败。
不承诺开发商股权。在 EB-5 资金完全筹集和承诺之前，某些项目开发商可能不会承诺股权。这可能表明开发商对项目风险持谨慎态度，只会拿别人的钱冒险，或者开发商没有其他选择，没有 EB-5 资金就无法完成项目。
开发商股权金额太小。与仅向项目投入少量资金（例如总成本的 5%）的项目开发商合作可能会增加 EB-5 投资者的移民风险和财务风险。这些开发商没有承担足够的风险来尝试减轻和降低项目的整体风险。我们建议寻找至少有 10% -15%承诺开发商股权的项目。
尽职调查要问的问题：
EB-5 项目的资金结构是什么？高级贷款是否有担保？如果有，已经提取了多少？开发商股权是否承诺？
4. 可行的退出策略
项目的退出策略是项目最终将如何赚钱——具体来说，足够的钱来偿还所有 EB-5 投资资本。许多 EB-5 项目被构造为房地产项目，因为房地产项目有硬资产作为抵押品，并且在一个众所周知的成熟市场中有一个相对容易理解的退出策略。
虽然新兴、风险投资和投机性投资可能符合 EB-5 计划的条件，但它们通常不适合，因为与此类投资相关的财务风险更大。投机性投资对追求高回报的人来说是有意义的，但对于希望确保在规定时间内获得绿卡并保障资本回报的 EB-5 投资者来说，此类投资没有意义。
投资者利益：明确定义且可行的退出策略对于 EB-5 投资者的资本回报至关重要。具有还款和退出记录的信誉良好的开发商会增加 EB-5 投资资本最终返还给投资者的可能性。区域中心的业绩记录还应表明其对回报投资者的承诺。
尽职调查要问的问题：
EB-5项目和EB-5投资者的退出策略是什么？如果退出策略是单位销售，项目完成后的第三方评估销售价值是多少？单位销售后重新部署资本的计划是什么？如果退出策略来自运营再融资，预计收入和成本是多少？
5. 还款保证
I-526E 退款保证确保如果 EB-5 投资者的 I-526E 申请被拒绝，他们的 EB-5 投资将被退还。如果没有此保证，拒绝可能意味着投资者的资本在较长时间内仍处于投资状态，没有绿卡利益，回报很少或没有回报。完工保证可确保开发商为超出预算金额的任何项目成本提供资金。获得高级银行融资的开发商应始终拥有此类担保。没有它，任何超出预算的成本都可能导致项目延迟或不完整。
还款条款确保在规定的时间内还款。项目通常有贷款期限，但它们可能允许长期甚至无限期延期。他们也可能有股权转换选择权。在这种情况下，即使在投资者获得永久绿卡后，项目发起人也可以继续进行二投。一旦 EB-5 投资者收到他或她的永久绿卡，或者更好的是，一旦每个投资者提交了他或她的 I-829 申请，结构良好的项目通常需要在一定期限内偿还。
尽职调查要问的问题：
如果 I-526E 申请被拒绝，该项目是否会全额退还 EB-5 投资者资金？项目有完工保证吗？还款条件是什么？贷款期限是多少？